Due diligence de proveedores de corporate housing en España: qué debe comprobar compras antes de firmar

Por qué compras debe mirar más allá de las fotos

Cuando una empresa traslada a un empleado a España durante varios meses, el proveedor de alojamiento pasa a formar parte de tres cosas a la vez: el traslado, el circuito mensual de finanzas y la vida diaria del empleado. Un apartamento amueblado puede quedar bien en las fotos y encajar en el presupuesto, y aun así fallar en cualquiera de las tres. La due diligence de un proveedor de corporate housing en España consiste en averiguarlo antes de firmar, no en la segunda semana de la asignación.

Las comprobaciones que siguen son las que suelen importar. Ninguna exige un cuestionario largo, pero todas necesitan una respuesta clara y por escrito.

1. Con quién se contrata realmente

Pida la denominación social, el NIF y confirmación de qué entidad firmará el contrato y cuál emitirá la factura. Deberían ser la misma o, si no lo son, el proveedor debería poder explicar por qué.

Si el operador no es el propietario del edificio, pregunte qué le habilita para alquilar o gestionar el inmueble. Un piso encontrado en internet puede pertenecer a una sociedad, gestionarlo una segunda y contratarse a través de una tercera. No tiene por qué ser un problema, pero compras debería entender la cadena antes de aprobar una asignación, porque de ella depende quién responde cuando algo falla.

2. En qué marco legal encaja la estancia

Esta comprobación cambió el 8 de octubre de 2026. El Real Decreto-ley 29/2026 puso fin al antiguo arrendamiento por temporada para vivienda. Una estancia temporal es ahora un arrendamiento de vivienda temporal, sujeto a las normas de vivienda de la Ley de Arrendamientos Urbanos. El contrato debe recoger la causa real por la que el ocupante está temporalmente fuera de su domicilio habitual, el arrendador tiene que poder acreditarla, y la duración debe ser superior a 31 días y, como regla general, no superior a doce meses, prórrogas incluidas. Un contrato sin la causa debidamente prevista se trata como un arrendamiento de vivienda habitual desde su firma, con la duración de varios años que eso conlleva.

Por tanto, pida al proveedor que detalle por escrito qué tipo de contrato se firmará, quién será el arrendatario, quién el ocupante, qué causa de la estancia constará en el contrato y cómo se gestionarán una prórroga o una salida anticipada. Hay dos puntos más que conviene plantear. El primero: la nueva definición está pensada para un arrendatario que ha dejado su propio domicilio, de modo que, si el arrendatario es su empresa y el ocupante un empleado, pida a un abogado español que confirme cómo encaja su estructura. El segundo: más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda convierten la relación en un arrendamiento de vivienda habitual, algo relevante si prevé ir rotando a distintas personas en el mismo inmueble.

El real decreto-ley todavía tiene que ser convalidado por el Congreso, y su predecesor fue derogado el 2 de octubre, así que confirme la situación en el momento de firmar. Los contratos firmados antes del 8 de octubre mantienen su régimen anterior hasta la fecha de fin pactada y después se extinguen sin prórroga.

3. Si la empresa puede ser el cliente

No es lo mismo que un empleado alquile un piso a título personal que una empresa contrate con un proveedor de alojamiento. En el primer caso, el empleado asume el contrato, la fianza y los suministros. En el segundo, la empresa mantiene la relación comercial y el empleado simplemente vive allí.

Pregunte si la empresa puede ser la parte contratante con el empleado identificado como ocupante, si otro empleado puede ocupar la residencia si cambia la asignación y si varias residencias pueden ir bajo un mismo acuerdo. Si prevé más de una asignación, pregunte también por un acuerdo marco.

4. Qué recibirá finanzas cada mes

Pida una factura de muestra sin datos confidenciales. Compruebe que la emite la entidad con la que contrata, que lleva los datos de facturación de su empresa, que identifica la renta y los servicios incluidos y que indica el tratamiento de IVA aplicado. Pregunte si las residencias pueden separarse por centro de coste o agruparse, y si puede pagar desde una cuenta corporativa fuera de España.

El IVA merece una pregunta específica. Desde el 1 de diciembre de 2026, los alquileres de viviendas amuebladas de 30 noches o menos, o con servicios propios de la hostelería como limpieza o lavandería, tributan al 10 % en lugar de estar exentos. El proveedor debe indicarle qué tratamiento aplica y por qué, y su asesor fiscal debe confirmarlo.

En Palacete 10 el modelo es un proveedor, un contrato y una factura mensual emitida con el tratamiento de IVA aplicable, y no se necesita una cuenta bancaria española.

5. Qué significa «incluido», partida por partida

«Todo incluido» no es una especificación. Pida una lista por escrito antes de firmar y compruebe al menos:

• Suministros: si están activos a la llegada, quién los gestiona y si hay alguna asignación o condición de uso razonable
• Internet: si funciona desde el primer día y si cada residencia tiene su propia red
• Aparcamiento: si hay plaza, si es segura y si está asignada
• Mobiliario y equipamiento: camas, sofá, menaje de cocina, lavadora y secadora
• Limpieza y ropa de cama: qué entra en el precio y qué se cobra aparte
• Acceso: entrega de llaves o acceso sin llave
• Mantenimiento: a quién llama el empleado cuando algo deja de funcionar

6. El edificio, no solo la decoración

Alguien puede vivir y trabajar en esa residencia durante meses, así que el comportamiento del edificio importa más que el estilismo. Pregunte por el aislamiento, el ruido entre viviendas, la calefacción y la refrigeración, la infraestructura de internet, el control de accesos y la lavandería.

En Palacete 10, la villa de 1908 se ha restaurado en lugar de sustituirse. La fachada, la escalera monumental y los suelos hidráulicos son originales; los suelos, las instalaciones de agua y electricidad, el aislamiento y el sistema de agua caliente son nuevos. Las residencias tienen suelos flotantes con aislamiento acústico entre ellas, calefacción y refrigeración propias y su propia red wifi conectada a la fibra instalada en todo el edificio.

7. La ubicación frente a la semana real del empleado

«Bien situado» no es un criterio de compra. Pida tiempos de desplazamiento hasta la oficina o el proyecto, el aeropuerto, la estación de tren y los comercios del día a día, y valore cómo es el barrio para vivir durante meses, no para visitarlo unos días.

Como referencia, Palacete 10 publica sus propias cifras: aeropuerto de Málaga a 16 minutos, estación María Zambrano a 10 minutos, Málaga TechPark a 19 minutos, el centro histórico a 15 minutos a pie, y el transporte público y los comercios a un minuto andando. En la página de ubicación encontrará el detalle.

8. Cómo se resuelven los problemas

Lo que hace el proveedor cuando algo se estropea importa más que el sofá. Pregunte quién es el contacto del empleado, si la empresa tiene un único interlocutor, cómo se comunican y coordinan las incidencias de mantenimiento, qué ocurre fuera del horario de oficina y con qué rapidez se atienden las urgencias. Un buen proveedor reduce el número de personas a las que RR. HH. tiene que perseguir.

9. Quién está detrás de la operación

Pregunte cuánto tiempo lleva operando, si gestiona el inmueble directamente y quién mantiene la relación con el ocupante. En Palacete 10 se contrata directamente con la propietaria, Vamoz Marbella SL, presente en la Costa del Sol desde 2013, con un único interlocutor durante todo el proceso.

Todo en una única propuesta por escrito

Antes de aprobar una asignación, debería tener una propuesta escrita que recoja la residencia, las fechas, el precio y el tratamiento de IVA, la fianza o garantía, los suministros y cualquier asignación, la limpieza, el aparcamiento, internet, las condiciones de pago, de prórroga y de salida anticipada, la responsabilidad del mantenimiento y la entidad contratante. Así se evita la discusión clásica en un traslado: algo que estaba incluido en la conversación comercial y no aparece en el contrato.

Si está evaluando proveedores para una asignación en Málaga, responderemos por escrito a todas las preguntas anteriores. Envíenos las fechas, el número de ocupantes y el lugar de trabajo, y le contestaremos en 24 horas. Solicitar una propuesta corporativa.