Facturación de corporate housing en España: IVA y contratos entre empresas

Cierre la estructura de contratación antes de cerrar la vivienda

La forma más limpia de gestionar una asignación en España es contratar de empresa a empresa: su sociedad firma el arrendamiento, la sociedad del proveedor emite la factura y el empleado simplemente se instala. Casi todas las dudas sobre la facturación de corporate housing en España y el IVA se reducen a tres puntos: bajo qué régimen de arrendamiento se firma el contrato, si el alquiler se trata como exento o sujeto a IVA, y si su entidad tiene obligación de practicar retención sobre la renta. Acordar esos tres puntos antes de la firma evita los dos problemas que más denuncian los departamentos financieros: una factura que no se puede contabilizar y un tratamiento fiscal que parece cambiar a mitad de la asignación.

Quién firma y qué consecuencias tiene

En una colocación entre empresas el arrendatario es el empleador, no el empleado. La persona física se identifica en el contrato como ocupante autorizado, lo que importa tanto a efectos fiscales como para el acceso al edificio, el seguro y las normas de convivencia. Conviene plantear dos cuestiones de redacción desde el principio. Primera: decida si su entidad quiere el derecho a sustituir al ocupante cuando la asignación cambie de manos; en perfiles rotativos de ingeniería o gestión de proyectos, esa cláusula suele valer más que un plazo más largo. Segunda: decida qué entidad firma —una filial española, una matriz de la UE o una matriz de un tercer país—. Esa única elección determina el análisis de IVA y de retención que sigue, así que no debería quedar en manos de quien esté en la cadena de correos.

También merece la pena dejar por escrito qué cubre la renta, qué se factura por separado y cómo se tratan los suministros. Los proveedores difieren y las suposiciones son caras. En Palacete 10 las condiciones de arrendamiento se acuerdan por contrato, no se venden desde un menú fijo, y detallamos lo incluido en la propuesta escrita para que sus equipos financiero y de movilidad lean el mismo documento.

Qué régimen de arrendamiento aplica

El arrendamiento de vivienda en España se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), modificada por el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (publicado en el BOE el 7 de octubre y en vigor desde el 8 de octubre de 2026). Al tratarse de un real decreto-ley, el Congreso debe convalidarlo en un plazo de 30 días —su predecesor, el RDL 26/2026 de 29 de septiembre, fue derogado el 2 de octubre—, por lo que conviene verificar el marco vigente en la fecha de la firma.

Con esta regulación, el antiguo arrendamiento por temporada, articulado bajo el Título III de la LAU para uso distinto del de vivienda, ya no resulta aplicable a la vivienda: el artículo 3.2 excluye expresamente los arrendamientos cuya finalidad sea el alojamiento de personas. El alojamiento temporal pasa a regularse bajo el Título II como «arrendamiento de vivienda temporal».

Bajo la definición legal (art. 2.3), se trata del arrendamiento de una vivienda habitable, o de una habitación, destinado a cubrir la necesidad de alojamiento mientras el arrendatario permanece temporalmente fuera de su vivienda habitual por una causa justificada y demostrable. El contrato debe hacer constar expresamente esta causa, que debe ser real y acreditable, recayendo la carga de la prueba en el arrendador (art. 7.2). En ausencia de dicha justificación, el contrato se considerará como arrendamiento de vivienda habitual con efectos retroactivos desde la fecha de firma. La aplicación concreta de esta exigencia cuando una empresa firma como arrendataria y su empleado figura como ocupante no está resuelta doctrinalmente, por lo que un abogado español debe confirmar cómo articularlo en cada contratación.

La duración de estos contratos (art. 9 bis) se pacta libremente, pero debe superar los 31 días y, por norma general, no exceder los 12 meses incluidas prórrogas. Si la causa continúa al término del plazo, las partes pueden prorrogar por acuerdo expreso, pero solo rebasará los 12 meses si se demuestra que la causa genuinamente persiste. Superar los 12 meses sin justificación, o encadenar más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes para la misma vivienda, reclasifica el primer contrato como arrendamiento de vivienda habitual, sometiéndolo a sus plazos legales obligatorios (cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica).

Asimismo, el arrendatario puede desistir del contrato transcurrido un mes con 10 días de preaviso, sin penalización ni indemnización (art. 11.2). En contratos temporales sucesivos sobre el mismo inmueble, el incremento de renta no puede superar el IRAV (el índice oficial para la actualización anual de rentas residenciales), y los honorarios de gestión inmobiliaria o los tributos asociados a la propiedad no pueden repercutirse al arrendatario. La normativa autonómica sigue aplicando, y los arrendamientos turísticos constituyen un régimen diferenciado de un máximo de 31 días. Por su parte, los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre de 2026 mantienen su régimen previo hasta la fecha acordada y expiran sin prórroga.

Facturación de corporate housing en España e IVA: la regla básica

En materia de IVA, el Real Decreto-ley 29/2026 fija que, desde el 1 de diciembre de 2026, el arrendamiento amueblado tributa al 10% en lugar de estar exento si el arrendador presta servicios propios de la hostelería (restauración, limpieza, lavandería y similares) o si la estancia para un mismo arrendatario es de 30 noches o menos. Fuera de estos supuestos, los arrendamientos residenciales están por regla general exentos de IVA.

En la contratación entre empresas, el proveedor indica el tratamiento fiscal que aplica y la asesoría fiscal de su compañía debe confirmarlo antes de formalizar el acuerdo.

Retención y Modelo 115

Cuando un arrendatario empresarial español arrienda un inmueble urbano, por regla general debe practicar retención a cuenta sobre la renta e ingresarla en Hacienda, declarándola periódicamente en el Modelo 115 con un resumen anual. Existen excepciones, entre ellas determinados arrendadores cuya actividad es el arrendamiento de inmuebles y los arrendamientos exentos. Las entidades extranjeras sin establecimiento permanente en España no suelen asumir esta obligación. La consecuencia práctica es que el importe que transfiere su equipo de cuentas a pagar puede ser inferior al total de la factura, y ambas partes deben esperarlo. Confirme la posición antes de la primera remesa de pagos, no después.

Qué debe contener una factura española válida

La normativa española de facturación es exigente, y una factura a la que le falta un elemento puede ser rechazada en una inspección. Pida una factura de muestra durante el proceso de compra y compruebe que recoge:

• nombre o razón social completa, domicilio y NIF/CIF del proveedor y de su entidad;
• número de factura correlativo, fecha de expedición y periodo de renta al que corresponde;
• base imponible, tipo y cuota de IVA aplicados, o mención expresa a la exención invocada;
• la retención, si procede, en línea separada, con el importe neto a pagar;
• su número de pedido, centro de coste o referencia de asignación, si sus sistemas lo exigen para contabilizar.

España está además implantando de forma progresiva la factura electrónica obligatoria entre empresas y requisitos más estrictos para los sistemas de facturación. El calendario depende del desarrollo reglamentario, así que pregunte a su proveedor en qué formato emitirá y desde cuándo.

Fianzas, garantías y configuración del pago

La práctica española es una fianza legal, que el arrendador deposita en el organismo autonómico de vivienda correspondiente, a veces junto a una garantía adicional como un aval bancario o una garantía de la matriz. El pago se realiza normalmente por transferencia SEPA a un IBAN español, mensual y por anticipado. Merece la pena fijar tres detalles en el contrato: la fecha de facturación de cada mes, los plazos de pago con los que trabaja realmente su función financiera y el procedimiento de devolución de la fianza, incluida la inspección y el plazo.

En Palacete 10, las cinco residencias se arriendan de empresa a empresa a través de Vamoz Marbella SL, operando en la Costa del Sol desde 2013: un solo proveedor, una factura mensual y un único interlocutor. Las preguntas prácticas sobre arrendamiento y facturación están resueltas en nuestra página de preguntas frecuentes, y respondemos a las consultas en un plazo de 24 horas.

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